社区微更新，在上海大型商品房社区里继续探索
“见社里”是《城市中国》专注于社区研究的发声口，我们一如既往秉持着对街区生长和保育的参与热忱，让更多的思考和实践努力在此相见、相识、发声、发芽。
从上海的老里弄，到“新村老公房”；从传统的更新，到“社区规划师制度”的倡导，《城市中国》一直在关注着“社区更新”这一课题的研究和探索。今年，我们开始关注并多方联合发起“大型商品房社区微更新”系列，希望能从各方的参与研究和共建实践中，找到一些针对这类社区更新的操作对策，也希望能引发学界及相关部门机构的关注和思考。
△ 《城市中国》从不同角度对不同类型的社区进行的课题研究
广谋从众的上海社区更新
处在转型路口的中国城市，在经历完成高度发展的城市化阶段后，在摒弃大规模城市建设、改造后，正在尝试以渐进式、小规模的更新实现着城市复兴。可见，城市更新已经成为中国城市在高速发展之后城市化发展的又一途径。2015年起，在国家“存量规划”大背景下，上海市提出了城市更新发展战略。上海市人民政府出台的《上海市城市更新实施办法》，表明了上海城市更新模式从增量开发到存量挖潜的转变。
社区更新作为“城市更新”体系下的重要方面，不同于办公园区、工业厂区、商业空间的更新，社区涉及的权属类型多样、涉及的人群范围广、管理方各异，社区更新除了需要考虑资金筹措和后期商业利益平衡之外，更重要的是需要从人本角度出发去关注人的需求，和对居民人群变化的生活方式做出更新应对。社区是一个社会学缘起的概念，但在物质层面需要建筑学介入在空间上予以体现。这注定社区是一个跨学科的命题。我们希望从不同研究角度对社区进行观察，对其不同更新方式和所要达到的目标效果的可能性提出探讨。
△ 四平街道与同济师生的社区营造工作讨论（图源：城市中国）
△ 上海南京东路贵州里微更新后的社区共享客厅（图源：城市中国）
社区是与市民生活最密切相关的空间载体，社区更新需要长期的持续性，是城市更新体系中举足轻重的一个部分，也需要多专业之间的长期合作。上海在近两年间围绕社区更新产生了大量的实践案例。有由政府主导的老旧小区的改造，如“美丽家园”项目；有商业设计公司主动参与的社区改造，如石泉路街道社区更新项目；也有社会团体、个人组织的更新实践活动，如北新泾街道金和平广场的改造项目。
正如《上海市住房发展“十三五”规划》提及的，“对于规划保留的、未纳入旧区改造的居住小区，要积极推进城市有机更新。结合地区发展需求……逐步改善和缓解老旧居住小区普遍存在的居住配套标准偏低、公共空间不足、养老助残设施缺乏、小区停车难等问题，切实改善居住生活环境。”
在对社区更新的研究中我们发现，上海除了这些历史区域以外还有大批“新村”类的有着20多年房龄的社区，包括2000年左右建成的超大型商品房社区，在经历了20多年的社区生长之后，社区的生态景观、基础设施、商业配套、公共空间利用以及人群结构都与社区建造之时的要求相去甚远，同时随着人们交通方式、消费方式、生活方式以及管理方式的改变，这些物质空间环境也亟需得到相应提升，以应对人群需求的变化。而商品房社区的更新由于其权属方、管理方和多元业主的关系，很难推进，一直处于少人问津甚至搁置的状态。
△ 我们将上海占地面积超过700亩的超大社区进行了统计，发现其主要集中在（曾经的）城郊区域（图解：沈玮）
一日千里的上海大型商品房社区
我们对上海占地面积超过700亩的超大型商品房社区进行了总结研究。发现上海各城区大地块长期建设的现象主要受几个因素的影响：
1. 城市设计，包括城市蔓延和郊区新城两种设计形式，尤其是郊区组团更受当年流行的诸如新城市主义设计理念的影响；
2. TOD，影响主要为三方面，一是地铁站周边地块是否允许购买数块分期开发，二是TOD规划中是否近地铁站地块划分较小而远一些距离的则划分较大，三是两条地铁线之间的“三不管”地带在地铁近距离沿线开发完毕之后的考虑；
3. 宏观政策影响，例如宝山区的上大和大华地块就受到上大合并、集体经济转型、商品房建设热潮、一城九镇规划和重点发展，导致了大地块开发时序上一个特别的“波谷”；
4. 水系影响，尤其是新城设计沿河地带，表面上看来中间有河道的地块比较破碎，但实际建设之后则普遍是封闭、大型且以绿色河道景观作为卖点的高档住宅区。
△ 大楼盘在上海的分布区域与地铁建设时序之间的关系（图解：沈玮）
另外，上海的大型商品房出现主要集中在两个阶段：一是上世纪九十年代末至2000年左右，快速城市化所引发的城市扩张和新城建设时期。这一时期的社区发展以大规模开发为主，受美国新城市主义理论影响，城市迅速的向郊区蔓延，机动车行成为社区规划首要考虑的对象。社区规划方式也以集中商业配套为主，并为过多的从人的角度考虑社区弹性发展的需求；二是2006年左右，中国的房地产行业迎来迅猛发展的黄金时期。各地开发企业拿地开发势头凶猛，在城市的相对中心区域出现了一些大型的开发地块，如联洋和古北的一些大型小区的建设，但城郊的开发势头仍然不减。到这一时期，以人为本的城市规划理念开始被大力提倡，住区规划逐渐开始向社区规划发展。
再到2012年后，由于地价的疯涨，以及城市规划理念的发展，上海的居住区又逐渐往小地块转变。我们以“小街区”、“开放街区”、“密路网”为关键词，对学术文章进行搜索，按年份排序可以发现，在2000左右对社区尺度和观念开始逐渐萌生，在2010年前后达到研究热度高峰。在这些研究中，从城市规划的角度解释了2000以后社区规划理念逐渐开始从大街廓地块社区往小街廓密路网的逻辑转变。相比较大路网的社区，小街廓密路网的社区形态提倡人车混行，有利于土地的混合利用开发，有较强的适应性和更新弹性。
从这些变化中我们可以看到经济发展带动的城市变迁，以及规划学界对此做出的研究和应对，而这些变化，从人群的角度来看是对由于交通方式、生活方式、消费方式等变化引发的需求变化的应对。因此，人群需求也是我们在这一课题中的重要研究部分。
我们以2000年为始, 从供给侧和需求侧两个方面对人群需求进行了梳理。在信息时代的浪潮下，“网购”的出现、外卖服务的普及拯救了缺少沿街商业设施的大型社区，如今的“X马”生鲜更是让柴米油盐生活也能足不出户；共享单车在成为“最后一公里”解决方案之后，给TOD模式的社区空间带来了便利；微信群的出现让社区社团生活变得紧密……这些新出现的事物都让我们需要用更社会学的眼光，同时结合设计手段，来重新审视和发现“社区”物质空间、管理手段等方面如何的“待更新”。
△ 从供给侧和消费侧对2000年后新行为新消费等进行总结，发现信息时代新事物对居住行为产生了巨大影响（图解：沈玮）
聚焦上海城郊超大型商品房社区更新需求
商品房社区是整个社区更新体系中的重要构成，同时这一类型的社区具有与新村类、“老里弄“类社区所不同的特殊性。对于商品房社区的改造，从政府角度出发，已经有意识到这一社区类别的规模之大，有着巨大的改造需求，然而由于其产权类型的原因，对其的改造并没有财政预算。通过我们几次社区走访及工作坊的调研，发现社区居民对于自己家门口即红线内的区域更为关心，而非整体的社区环境。要让居民动用维修基金来改造社区环境难度颇大。用哪些方法和提议来促成商品房社区更新的项目资金来源，成为这类型社区更新需要收要思考的问题。本次研究以“共建”的思维出发，从而对此问题提出解决方案和建议。
我们将目光聚焦到了上海城郊的几个超大型的社区。我们发现2000年后的上海，随着城市化的快速进程，土地供应集中于郊区，郊区居住观念已经逐渐被普遍接受，郊区购房已成为主流。相对市区，环线以外的整个市政及生活配套尚未成熟，大盘因其单位配套成本的优势开始大量出现。而作为这一时期典型代表的金地格林世界，不仅为上海大盘开发梳理了标本，并且随着南翔的开发，后来整个嘉定新城都开始联动发展，一度整个嘉定新城的商业配套，依然需要依靠南翔以及金地格林世界。这是少有的，一个项目靠着一己之力盘活一整个片区的案例。
于是，我们以金地格林世界作为超大型社区更新研究的样本和实践基地，通过针对性的调研，从人群的需求出发，发现社区的问题和更新需求，选出最急需改造的更新点；通过与新媒体AssBook设计食堂合作向建筑师方案征集，以及设计工作坊再到学术总结的方式，来探讨设计介入和管理并行的解决方案。超大型社区更新去求调研方法和路径的总结，也是本次研究的重点。
△ 金地格林世界在2003年开始建设，比较典型的代表了上海超大社区的发展历程（图纸提供：金地华东区域公司）
城市更新提出“微”的概念，除了与“大拆大建”的城市建设路径相区别，另一方面也旨在让“更新”成为一种城市发展的观念，深入人心。在《城市中国》第82期杂志“多元主体参与下的社区更新”编按中也提到，目前倡导的社区更新主要集中在两个方面：一是“微小”——以不妨碍社区居民正常生活、不破坏社区原有历史记忆和历史风貌为出发点，用设计介入，以“轻”和“快”的方式完善和提升社区的空间环境，另外“更新”也不仅仅局限于物质环境的改变，同时也是从管理手段和理念，从居民对社区关注的主观意识方面的更新，建立社区的认同感；第二是“参与”。社区更新是城市更新大框架下的重要一环，相较于办公园区、工业厂区、商业空间的更新，社区的更新更需要从人的角度出发，去关注具体情境下人的需求，对人群变化的生活方式做出更新的应对。
本次关于上海超大商品房社区微更新的课题，我们的研究、实践、倡议和传播将以多方参与共建的方式进行，强调“参与”在“更新”中的重要性。这不仅仅是设计师的参与，社区居民的参与，还包扩政府街道部门、规划部门、开发企业、高校、研究机构和媒体的参与。
更新改变需要共同共建。
文 /李娟［城市中国研究中心］，本篇题图来源 / 第一财经日报-东方IC
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